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Investissement, sortez des sentiers battus

Investissement, sortez des sentiers battus

Une touche d'originalité dans vos investissements, c'est tout à fait possible grâce à certains placements ! Ils réservent en outre de belles surprises en termes de rentabilité. Laissez-vous guider pour les découvrir.

Lorsque l'on parle investissement locatif, le premier réflexe est de penser à un appartement ou une maison. Mais à côté de ces grands classiques, il existe d'autres options dont la rentabilité pourrait vous étonner. Avec une petite mise de fonds, mobil-home, parkings ou local commercial peuvent vous réserver de belles opportunités.

Mobil-home
Mettez un air de vacances dans vos investissements

Cet été peut-être avez-vous eu l'occasion de tester les vacances dans un mobil-home. Et cela vous a donné des idées. Pourquoi ne pas investir dans ce type d'hébergement et le mettre en location ? C'est en effet un secteur en plein essor qui attire aussi bien les retraités que les familles souhaitant avoir un pied-à-terre pour les vacances d'été. 
Un mobil-home bien équipé, implanté dans une zone touristique, peut se louer presque toute l'année. Vous pouvez donc espérer une rentabilité moyenne de 10 % pour une mise de fonds raisonnable. Un mobil-home d'occasion, tout équipé et relativement récent peut se négocier entre 15 000 et 20 000 €. Pour un premier investissement, cela peut être une bonne opportunité. D'autant plus que, contrairement à une résidence secondaire, il ne sera pas soumis à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Le mobil-home est en effet considéré comme un bien meuble et non comme un immeuble. Ce qui implique également que son achat ne nécessite pas un acte notarié. Seuls frais à acquitter, la taxe de séjour reversée à la commune. D'un point de vue fiscal, si vous optez pour le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), l'impact fiscal peut être sensiblement limité et la récupération de la TVA jusqu'à 20 % sera envisageable.

L'important c'est l'emplacementQuel que soit le type d'investissement choisi, l'emplacement sera le critère N° 1 dans votre choix. Un emplacement de qualité est la garantie d'une bonne rentabilité.

Parkings
Réservez-leur une place de choix

Vous l'avez certainement constaté : trouver une place pour se garer en ville devient compliqué. Les candidats à la location d'un parking sont nombreux et prêts à payer parfois le prix fort pour pouvoir se garer en toute sérénité. Dans ce contexte, acheter et louer des places de parking peut s'avérer une bonne affaire. Prix attractif, rentabilité intéressante, location aisée... c'est le placement idéal pour les investisseurs débutants. La mise de fonds n'a pas besoin d'être importante. Tout dépend, bien évidemment, de l'emplacement, de la région et du type de parking (couvert ou non, souterrain, avec ou sans caméra de surveillance…). Mais d'une façon générale, ce type d'investissement coûte moins cher qu'une maison ou un appartement. En revanche, si le parking est dans un immeuble, renseignez-vous sur les charges de copropriété. Les impayés sont rares et les dégradations sont quasi nulles.
Du point de vue juridique, vous bénéficiez d'une réglementation souple. En tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer le montant du loyer, la durée du bail et les conditions de résiliation de la location. La rentabilité de ce type de placement est bien supérieure à celle d'un logement locatif : entre 6 et 10 %, voire plus selon l'emplacement et les caractéristiques de(s) la place(s) louée(s). Et si vous attendez entre 3 et 5 ans, votre parking sera rentabilisé et vous aurez remboursé l'ensemble des sommes engagées pour votre investissement.
Côté fiscalité, si les loyers annuels provenant de la location n'excèdent pas 15 000 €, le propriétaire bénéficie du régime "micro-foncier". L'administration appliquera un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges. Au même titre que pour un bâtiment ou un appartement, vous serez soumis à la taxe foncière.

Local commercial
De bonnes affaires à la clé

Investir dans l'immobilier commercial est une opportunité à saisir, surtout si vous habitez dans une grande ville et que vous choisissez un local situé dans une zone passante et attractive. Moins cher à l'achat qu'un bien résidentiel, vous pouvez escompter un rendement annuel brut pouvant varier entre 4 et 10 %. Du point de vue gestion, ce type d'investissement vous offre une grande souplesse doublée d'une grande sécurité. Le bail que vous signerez avec votre locataire sera de longue durée. C'est-à-dire de 9 ans résiliable tous les 3 ans par le locataire. D'où l'appellation de bail "3-6-9". Le locataire ne pourra pas le résilier avant la fin d'une période de 3 ans. Vous serez ainsi assuré d'une certaine stabilité locative. Les impayés de loyers sont aussi moins fréquents.
En cas de problème de paiement, le bail commercial, régit par le droit des sociétés, permettra au propriétaire de récupérer son local par ordonnance judiciaire rapidement et sans les contraintes existantes dans le cadre d'une location d'habitation nue "classique".
Autre avantage : une rédaction de bail plus souple. Les modalités de paiement et de prise en charge des dépenses (loyer, dépôt de garantie, impôts fonciers, travaux d'entretien du local…) sont fixées librement d'un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Sauf par exemple pour les gros travaux dits de l'article 606 du Code civil ou les frais de gestion locative qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.
L'aspect fiscal est aussi intéressant. Très souvent, cet investissement se fera par le biais d'une Société Civile Immobilière (SCI) qui achètera le local. Les revenus seront imposés sous le régime des revenus fonciers. Les charges et autres travaux seront déductibles des loyers. Vous pourrez créer des déficits fonciers qui s'imputeront sur vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an.

Local commercial : vide ou occupéL'achat de murs commerciaux occupés permet très vite de se faire une idée de la rentabilité dès le départ. En cas de local vide, il faut fixer le loyer en fonction des valeurs de marché pratiquées pour un bien similaire.

Espaces de stockage
Un secteur prometteur

Vous avez besoin de stocker du matériel, des meubles le temps d'un déménagement ou pour plus longtemps… Mais où ? Qui ne s'est pas un jour heurté à ce problème ?
En achetant et en proposant à la location un espace de stockage (cave, box, entrepôt…), vous répondrez à une demande en constante augmentation chez des particuliers et les entreprises.
Dans les grandes villes, la rentabilité attendue pour un espace de stockage se situe généralement entre 6 et 10 %. Pour maximiser celle-ci, il est important de cibler l'emplacement. Surtout si vous envisagez de toucher des commerçants.
Il peut également être judicieux d'acheter une grande surface pour la fractionner en plusieurs lots. Vous multiplierez ainsi vos locataires. La rentabilité sera très peu impactée par les frais et charges qui sont moindres avec ce type de bien immobilier.
Il est possible d'imputer au locataire la taxe foncière, les frais de gestion de l'entrepôt, voire certains travaux.

 

Marie-christine Ménoire

Dernière modification le 05/11/2020

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Me Bertrand LAVIROTTE